Но квартиры с аукционов так и манят к себе своими ценами.

Бесплатный сыр – только в мышеловке. Но квартиры с аукционов так и манят к себе своими ценами. В чём же их секрет и насколько рисковым будет такое приобретение?
 

Расскажем о юридических тонкостях таких приобретений

Недвижимость приобретается не только у собственников напрямую, являющихся частными лицами. Точно также имущественные объекты продают компании, банковские организации и госструктуры.

Для некоторых продавцов продажа объекта именно аукционным путём – наиболее предпочтительна, для других - обязательна. Так, например, вырабатывается объективная цена лота, продажа объекта становится гарантированной, а в зависимости от цены ещё и быстрой.
 

Что такое аукционы и как они проходят?

Аукцион – особая процедура перехода права собственности в рамках открытых торгов. Зачастую первоначальная цена лотов гораздо привлекательней и ниже, чем большинство рыночных предложений. Количество участников может быть различным, как и количество по предложению цены на объект.

Всегда предварительно вносится обязательный задаток. Его размер варьируется и назначается условиями аукциона. Как правило, это 100-200 тыс. руб. в зависимости от общей цены лота.

Выигрывает тот участник, который предложил большую цену. После подведения итогов специальной комиссией заключается договор, и перечисляются средства за объект. Единый госреестр вносит изменения в документы на право собственности на объект.

Само присутствие во время торгов нигде не требуется. Весь процесс проходит на электронных площадках – в личных кабинетах.

Объект не всегда продаётся с первого раза. Иногда торги проходят несколько этапов, с каждым новым этапом цена лота может снижаться.

Узнать обо всех аукционах можно на официальных сайтах аукционных торгов, в том числе на сайтах ФССП, Росимущества и многих других.

При осуществлении аукциона возможно использование кредитных средств (ипотека), материнского капитала, субсидий. Требуется лишь заранее уточнять процедуру согласования и одобрения такой сделки непосредственно в учреждении.
 

Какие объекты продают на аукционах?

Для объектов, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, их реализация аукционным путём – это единственный вариант передачи прав на объект (купли или аренды). Процедура стала обязательной, начиная с 1 января 2014 года, когда вступил в силу закон №44-ФЗ, кратко именуемый «О госзакупках». В этой категории продаётся всё: от земельных городских участков, коммерческой недвижимости до движимого имущества, предназначенного под списание, в виде автомобилей. Сюда входят квартиры, которые предоставлялись государством людям по договору социального найма, квартиры (комнаты), переданные пожилыми людьми государству поле своей смерти и многие другие объекты.

Периодически на аукционах можно встретить и объекты в новостройках, в том числе на этапах полной готовности.

Именно в аукционном формате продаются банками квартиры с обременением в виде ипотеки – залоговые объекты недвижимости. Особым свойством такой покупки – будет невозможность посмотреть квартиру вживую. То есть можно поехать посмотреть район, придомовую территорию, подъезд, но квартиру увидеть не получится, только если есть фотографии. Важные параметры объекта всегда указаны в документах аукционного лота: метраж, этаж и прочее.

Имущество компаний-банкротов тоже продаётся путём аукциона.
 

Какие риски существуют при покупке аукционной недвижимости?

В большинстве случаев досконально проверить лот не получится. Лишь приобретя и уже оформив его в собственность, можно узнать обо всех проблемных моментах объекта. Что может быть?

1. Долги по коммуналке

Часто объекты, которые находились в залоге у банка по ипотеке, приобретаются вместе с долгами за коммуналку. Если у людей не было возможности платить по кредиту, то, скорее всего, не было и возможности по оплате коммунальных счетов. Решаются такие вопросы только в процессе судебных тяжб. Новому собственнику ещё предстоит доказать, что долги не его, а предыдущего собственника.

2. Зарегистрированные в квартире люди

Бывает так, что вместе с залоговыми квартирами новый хозяин получает и зарегистрированных на этой площади жильцов. Как известно, люди, не снятые с учета, имеют право проживать на этой площади. Выписать таких жильцов можно только по суду, а вот несовершеннолетних выписать не получится. Дети защищены законом от подобного действия. Снятие с учета произойдет только в случае регистрации ребёнка по новому адресу. Часто количество прописанных людей указывается в заявке к лоту. Но в некоторых случаях такая информация может стать неожиданностью из-за того, что её просто не указали в заявке на лот.

3. Люди, которые имеют право проживать в квартире

Некоторые юридические несоблюдения могут приводить и к такому повороту событий. Например, в случае если в процессе приватизации жилья кто-то отказался от своего права, то этот человек имеет право пожизненного проживания в таком жилье. Даже при смене собственника это право никуда не пропадает.

Другой вариант, если до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, люди проживали в этом жилище по договору соц найма, то они не могут быть выселены без предоставления им другого помещения. Если люди, проживающие в помещении, стоят на учёте как нуждающиеся, их тоже нельзя выселить без замены одного жилья на другое.
 

Кто может участвовать в аукционах?

Любой гражданин РФ, имеющий СНИЛС и ИНН, может участвовать в торгах. Нужно лишь заранее зарегистрироваться на площадке, предоставить своевременно документы, внести обеспечительный платёж (может составлять 3-20% от первоначальной стоимости лота). Платеж идёт в счет оплаты лота в случае выигрыша на аукционе, либо возвращается участнику. Если победитель откажется от сделки в дальнейшем, платёж обратно не вернут.

Следует иметь в виду, что процесс предварительной регистрации на аукционе может занимать до 1 недели. Подтверждение на участие приходит в виде уведомления участнику. Обязательно понадобится электронная подпись, её можно заказать в специализированном центре. Действует такая подпись 1 год, затем продлевается в случае необходимости.

Победитель получает протокол торгов. После чего заключается договор купли-продажи. Остаток суммы, как правило, вносится в течение недели.
 

Стоит ли игра свеч?

Найти и совершить выгодную сделку на аукционах можно, но нужно постоянно отслеживать, мониторить все возможные варианты. Как правило, часто приобретают такое жильё частные риелторы, которые отлично разбираются в рынке, владеют навыками работы с такими аукционами, хорошо ориентируются в ценах на объекты. Они приобретают такое жилье, делают ремонт в нём, а затем перепродают, выигрывая на подъёме цены.
 

Возможные риски

• Если участник внёс задаток, но не участвовал в торгах, платёж может сгореть.

• Объекты невозможно хорошо и досконально изучить. Плохой ремонт внутри помещения – это не самое страшное, что можно получить вместе с таким жильём.

• До начала торгов сложно определить, будет ли торг действительно выгодным. Это часто становится понятным только непосредственно в процессе.

• Если документы по аукциону оформлены не верно, аукцион могут признать недействительным, а результат аннулировать.

• Результат аукциона могут оспорить, если процесс проведения торгов происходил с нарушениями процедур.